توسيع “مخطط ضمان الإسكان” الأسترالي: زيادة الطلب أم حل الأزمة؟

توسيع “مخطط ضمان الإسكان – استراليا

في الأول من أكتوبر، دخل “مخطط ضمان الإسكان” الفيدرالي الموسع حيز التنفيذ. وبناءً على ذلك، سُمِح لجميع مشتري المنازل لأول مرة بالاقتراض. المهم هنا، أنهم يستطيعون الحصول على قرض بحد أدنى لدفعة مقدمة نسبته خمسة بالمئة فقط. هذا التوسع الحكومي تم بمعرفة حكومة حزب العمال الفيدرالية. تجدر الإشارة إلى أن هذا الإجراء يأتي بغض النظر عن مستوى دخل المشتري. علاوة على ذلك، يمثل المخطط الجديد تغييراً في شروط الاقتراض. في العادة، يجب على المشترين دفع عشرين بالمئة لتفادي رسوم تأمين قروض الرهن العقاري (LMI). في هذه الأثناء، يضيف هذا التأمين عشرات الآلاف من الدولارات لتكلفة الشراء. لكن لا يخدم تأمين LMI سوى الحد من المخاطر المصرفية. أما الآن، تتولى الحكومة الفيدرالية دور الضامن. وهي بذلك تضمن النسبة المتبقية من الدفعة المقدمة. هذه الخطوة تلغي شرط دفع تأمين LMI.

تحذيرات الخبراء من تضخم أسعار المساكن

في سياق متصل، يحذر الاقتصاديون من تبعات تطبيق المخطط الجديد. من وجهة نظرهم، لن يحل هذا المخطط أزمة نقص المساكن المتاحة بأسعار معقولة. بالإضافة إلى ذلك، يرون أن المخطط سيقيد ملايين العمال بقروض لا يمكنهم سدادها. لذا، ستؤدي هذه السياسة إلى زيادة تضخم متوسط أسعار المساكن. وبحسب موقع Money.com.au، يبلغ متوسط الدفعة الأولى الآن 159,000 دولار. هذا المبلغ أعلى بخمسين بالمئة مما كان عليه في عام 2020. ووفقاً لـ CoreLogic، تحتاج الأسرة متوسطة الدخل لعشر سنوات للادخار. هذا الوقت اللازم لتوفير مثل هذه الدفعة المقدمة.

تساؤلات حول البيانات الحكومية وتأثيرها المتوقع

من ناحية أخرى، يشير كل من رئيس الوزراء أنتوني ألباني ووزيرة الإسكان كلير أونيل لبحث. يزعم البحث الصادر عن وزارة الخزانة زيادة الأسعار بنصف بالمئة. لكن سيحدث ذلك خلال السنوات الست القادمة فقط. ومع ذلك، لم يتم نشر هذه البيانات بعد. هذا الأمر أدى إلى تساؤل الخبراء حول دقتها. على سبيل المثال، صرح الخبير الاقتصادي بن فيليبس للجارديان. قال فيليبس إن البيانات لا يمكن فحصها بشكل صحيح. في الواقع، هي جزء من حملة ترويجية حكومية. كما أشار إلى أن مثل هذا النمذجة الاقتصادية غير دقيقة في أحسن الأحوال.

في المقابل، تقول سالي تيندال، مديرة البيانات في Canstar، لـ ABC. وأضافت أن المخطط سيضيف طلباً على سوق العقارات الساخن أصلاً. بالفعل، تشير تقديرات تقرير Lateral Economics لارتفاع الأسعار. يتوقع التقرير زيادة إجمالية تتراوح بين 3.5 و 6.6 بالمئة بحلول 2026. يمكن أن يصل الارتفاع إلى 9.9 بالمئة في المناطق منخفضة الأسعار. في هذا الصدد، ترى إليزا أوين من Cotality أن الترقب زاد الأسعار. لقد ساهَم الترقب للمخطط في ارتفاع حاد خلال سبتمبر. وذلك لأن البعض يحاولون الشراء قبل زيادة الطلب في الشريحة الدنيا. في الشهر الماضي، ارتفع متوسط أسعار المنازل 2.2 بالمئة. هذا يساوي حوالي 18,000 دولار في المتوسط. بالفعل، تعتبر المدن الأسترالية من الأغلى عالمياً. حيث يتجاوز متوسط سعر المنزل المليون دولار.

عبء الدين المتزايد على المشترين الجدد

في حقيقة الأمر، يرى المحللون أن هذا المخطط سيشعل السوق. لأنه مصمم لتحفيز سوق متضخم أصلاً. هذا التضخم أبعد الملكية عن متناول العمال. لذلك، رحبت البنوك بالمخطط الجديد. إنها تتطلع لتوقيع عقود قروض أكبر مع عشرات الآلاف من العملاء. وفي الوقت نفسه، تتولى الحكومة الفيدرالية جميع المخاطر الإضافية.

على سبيل المثال، سيتحمل المقترض الذي يحصل على قرض بنسبة 95 بالمئة أعباء إضافية. إذ سيدفع 133,000 دولار كفائدة إضافية على مدى القرض. وذلك مقارنة بقرض بنسبة ثمانين بالمئة. هذا الأمر سيغرق مشتري المنازل في دوامة سداد منهكة. ووفقاً للمجلس الوطني للإسكان، ينفق المقترضون الجدد خمسين بالمئة من دخلهم. هذه النسبة تُخصَّص لسداد أقساط القروض العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، تظهر بيانات مكتبة البرلمان مدى الإجهاد المالي. يواجه أغلب العاملين في المهن العشر الأكثر شيوعاً صعوبة في السداد. فهم لا يستطيعون سداد قرض 95 بالمئة على منزل متوسط السعر. سيكونون عرضة للإجهاد السكني. يحدث هذا عند دفع أكثر من ثلاثين بالمئة من الدخل على الإيجار أو القرض. لنأخذ مثلاً، ممرضة بدخل أسبوعي 2,011 دولار قبل الضريبة. ستحتاج لإنفاق 76 بالمئة من دخلها على سداد منزل في سيدني. في المقابل، مساعدو المبيعات لا يستطيعون تحمل منزل في أي مدينة. سداد القرض لمتوسط منزل في سيدني سيعادل 139 بالمئة من أجرهم.

الفجوة المتزايدة بين الأجور وتكاليف الإسكان

على مر السنين، تؤكد هذه الأرقام الفجوة بين التكاليف والأجور. خلال 27 سنة ماضية، زادت أسعار المساكن 483 بالمئة. بينما ارتفع متوسط الأجور 127.5 بالمئة فقط. وقد تفاقمت هذه العملية منذ تولي حزب العمال الحكم في 2022. لقد زادت أجور القطاع العام 9.33 بالمئة فقط منذ الربع الأول من ذلك العام. ويُعزى هذا لسياسة حزب العمال الداعمة للأعمال. هذه السياسة تفرض قيوداً على أجور عمال الصحة والمعلمين. تأتي تلك القيود بمساعدة النقابات العمالية.

أخيراً، صرحت أونيل بأنه لا يوجد حل سحري لأزمة الإسكان. ويجب أن يتزامن المخطط مع بناء المزيد من المنازل. بموجب اتفاق الإسكان الوطني، تزعم الحكومة بناء 1.2 مليون منزل. لكن الأمر متروك بالكامل للمطورين الخاصين. يقتصر دور الحكومة على تقديم الإعانات. هي بذلك تلغي القيود البيئية والجودة. وذلك لإزالة أي عائق أمام أرباحهم الضخمة. في الختام، لن يحل هذا المخطط أزمة الإسكان المتفاقمة. بل سيزيد من ديون الطبقة العاملة وأرباح البنوك. إن الإسكان حق إنساني أساسي وليس مركز ربح للأثرياء.

المصدر: